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GénéralitésDéfinitionLa qualité de Loueur en Meublé Professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur 50% au moins de leur revenu. Sont considérées comme non professionnelles :
La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers. L’administration applique les solutions suivantes pour l’appréciation des limites :
Le seuil de recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal. Types de résidencesLe régime de la location meublée peut concerner différents types de logements :
Pour être considérée comme «meublée » au sens fiscal, la location :
Les résidences concernées sont les suivantes :
Le montage immobilierLe traitement des parties « exploitation » et les incidences en cas de vente aux investisseurs. 1er point : la qualification des locaux loués :Le fait de louer concomitamment aux surfaces dédiées au logement (chambres et surfaces annexes directement affectables), les parties d’exploitation avec les agencements nécessaires à leur utilisation a amené à plusieurs reprises le Conseil d’Etat à donner à l’ensemble du bâtiment un caractère industriel et commercial et non pas caractère d’habitation. Conséquence : la location n’est donc plus considérée comme meublée mais qualifiée de location de murs commerciaux. Les éventuels déficits encourus sont alors traités dans la catégorie des BIC et ne sont depuis 1996 imputables au revenu global qu’à la condition d’une participation directe, effective et continue du contribuable à l’activité. 2ème point : Le traitement des différentes sources de loyer :La location concomitante doit s’accompagner d’une ventilation entre les loyers issus de la location de murs commerciaux, la clé de répartition retenue doit être appliquée de manière identique aux charges d’exploitation. Conséquences : Les loyers provenant des seules parties logement doivent représenter plus de 23 000 € TTC à défaut, le caractère professionnel de la location ne sera plus reconnu. 3ème point : Incidences en terme de TVALa location de logement voit s’appliquer le taux réduit de TVA (5.5%), celle de murs commerciaux le taux normal (19.6%). Afin d’éviter les conséquences qu’entraînerait une exclusion partielle ou totale du régime de la location meublée professionnelle en matière d’impôts directs ou de TVA, les parties communes à usage de services ne doivent pas être vendues aux investisseurs. Le bail commercialDurée du bailRégi par la loi du 30 Septembre 1953 et textes subséquents. La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années. Cette disposition s’applique aux sous-locations sans que celles-ci puissent être conclues pour une durée excédant le cours du bail principal. Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice, ou par lettre recommandée à la poste. Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis d’un an, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée de la poste, en vue d’exercer effectivement lui même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant, au moins ¾ du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption. Renouvellement du bailLe preneur a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l’expiration de celui-ci, soit à l’expiration du premier ou à l’expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements. Les implications fiscales du statutLes charges déductiblesLes frais d’acquisitionLes frais liés à l’acquisition d’un bien dans le cadre d’une opération Loueur en Meublé Professionnel (frais de commercialisation, honoraires de notaire, commissions, droits d’enregistrement et de timbre…) sont qualifiés de « frais d’acquisition des immobilisations ». Ces frais peuvent au choix :
Fiscalement, ils sont assimilés à des frais d’établissement. Ces frais peuvent alors être déduits de manière échelonnée sur une période maximale de cinq ans suivant le plan d’amortissement linéaire. La taxe professionnelleLes loueurs en meublé professionnel sont passibles de la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun. Cotisation minimum : une cotisation minimum de taxe professionnelle est due, au lieu de leur principal établissement, en principe par tous les redevables de la taxe professionnelle. Cette cotisation est calculée en fonction d’une cotisation théorique de taxe d’habitation basée sur un logement de référence choisi par le conseil municipal. Plafonnement : les redevables de la taxe professionnelle peuvent bénéficier d’un plafonnement de leur cotisation par rapport à un pourcentage de la valeur ajoutée qu’ils produisent. Ce pourcentage est de 3.5% pour les entreprises dont le chiffre d’affaire est inférieur à 21 millions d’€. les amortissementsL’amortissement est la constatation comptable de la dépréciation irréversible de valeur que subissent les immobilisations de l’entreprise par suite de l’usage, du temps ou du changement technique. Il permet à l’entreprise de reconstituer un capital égal en valeur nominale au prix de revient des biens pour procéder à leur remplacement à l’expiration de la durée normale d’utilisation. Mobilier : l’amortissement s’opère en mode linéaire sur une durée de 5 à 10 ans. Le montant déductible de l’amortissement des biens loués, ou mis à disposition sous toute autre forme, par une personne physique, une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes est limité. Il ne peut pas excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant des loyers acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués. Les amortissements ainsi différés le sont sans limitation de durée. Éxonération d’impôt sur les plus valuesLorsque l’activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 250 000€ TTC, les plus values dégagées lors de la cession (vente, reprise pour usage personnel, …) sont exonérées d’impôt. L’ISFLes biens meublés sont considérés comme des biens professionnels, donc non imposables à l’ISF, dés lors que ces biens génèrent des revenus annuels supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Dans le cas contraire, il existe des solutions patrimoniales afin de sortir votre acquisition de l’assiette de l’ISF pendant toute la durée de prêt. fiscalité de transmission Les héritiers du Loueur en Meublé Professionnel bénéficient du régime de faveur prévu dans le cadre des transmissions d’entreprises. Pour le paiement des droits de successions, il est prévu un différé de 5 ans, puis un fractionnement sur les 10 années suivantes. Dans les deux cas, un taux d’intérêt très avantageux est appliqué (1.1%). Dans le cas d’une donation, les LMP bénéficient des règles applicables aux entreprises familiales non cotées. A savoir également un différé sur 5 ans et un fractionnement sur les 10 années suivantes. De plus, les droits de mutations sont déductibles du résultat de l’activité transmise. Les modes d’acquisitionNom propre ou en société, le traitement de la trésorerieL’investissement peut être réalisé en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société familiale soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (SARL, EURL, SNC). > voir le tableau des régimes fiscaux et assujettissement social LMP et TVALes droits à déduction de la TVA ayant grevé des biens ou des services, implique que ceux-ci soient utilisés pour la réalisation d’une opération soumise à la TVA. La TVA CollectéeL’exonération de taxe sur la valeur ajoutée applicable aux locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis ne s’applique pas :
LA TVA Déductible :La TVA frappant les biens et services est imputée sur la taxe due au titre des opérations imposables, cette TVA récupérée a un caractère définitif. Pour les immeubles acquis depuis le 1er Janvier 1996, la régularisation est exigée lorsque la cession intervient avant le commencement de la 19ème année qui suit celle de leur acquisition. La somme à verser au titre de la régularisation est égale au montant de la taxe antérieurement déduite diminuée d’un 20ème par année civile ou fraction d’année civile écoulée depuis l’acquisition. Cette régularisation crée un droit à déduction pour le nouveau détenteur. 
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